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栏目:大专本科落户 人气:0 时间:2023-12-11 来源:网络
(毕业生上海买房记(接地气视角)——第二篇:一二手房的抉择)
其实本来在准备工作篇中就需要讲到这个问题,但是如果放进去的话,可能内容太多了,所以我还是把这一篇放在第二章节来讲,也尽可能希望能讲的细致一点。多讲一点这方面的问题。
本篇主要讲一二手房的五大区别,价格差异、产权年限、小区环境、交易流程、房屋属性。并且在最后会做综合的分析,以及我当时的考虑。
一、价格差异
一二手房最明显的区别就是价格差异。毫无疑问,在大多数情况下,一手房的价格是比二手房的价格是贵的。
这其中就牵涉到一个问题,到手价格,一手房的价格跟到手价格基本是完全贴合的,没有大量的税负。而二手房则不然,二手房交易环节中有三个大头税:
契税:小于90平1%,大于90平1.5%。
增值税:两年以下征收5%增值税,两年以上按差价征收5%增值税。(不过有些地方是可以做成普通住房的,普通住房免征,普通住宅的定义,请查阅资料)
个人所得税:满五唯一免征,满五不唯一:差额2%。
那么其实算下来,二手房的实际到手价格,大概要在原有的基础上升高5个点到10个点。简单点说,满二升高10个点、满五升高7-8个点、满五唯一大概升高5个点左右。
所以说,二手房价格乘(1+10%),这大概就是到手价格了。
当然在房地产市场极其火爆的城市或者限价很严格的城市,可能会出现一二手倒挂的现象。说白了,就是说这个城市的二手房到手价格比一手房到手价格来的高。
比较典型的一二手倒挂城市就是南京。原因是南京市政府相当严格的限购令。以南京江北新区为例,之前曾经跟朋友去江北新区看过房子,浦口万汇城那一站下来,我记得是中铁建开发的一个项目吧,14年的,位置比较好的房子(就是楼层不是很烂的那种),大概单方均价是左右,而隔壁好像是新城的一个项目,均价好像卖。那么实际上算下来,很多二手房到手的价格会比一手房来的高,一般某个区域大规模供给一手住宅,房价快速看涨的时候,是会出现这种情况的。
那么就涉及到一个问题,一手房买房子有一个很麻烦的点,摇号。
摇号这种事情基本上就是在赌概率,有很多人说会不会有什么内幕,内幕嘛这种事肯定有的,但是咱们大多数人也碰不到。爆款的房子基本都是要抢的,比如18年大名鼎鼎的中粮前滩,8进1还是很酷炫的。我上面讲的南京江北新区的很多爆款房子,比如金地风华啊,中海左岸啊、江与城啊这种,一手房的中签率大概也都是10%左右。所以还是比较艰难的。
所以说,价格上来讲,一手房比较贵,二手房比较便宜,但是要考虑税费问题。
二、产权年限
大家也都知道我们国家出让的用地一般是有年限的,住宅用地是70年。一手房呢,只要不是那种捂着地皮不开发的,基本上土地年限都在60年以上的,而二手房呢,土地年限就要大大缩短了。这是二手房和一手房最明显的区别了。
跟这个相应的就是房龄,房龄就是从竣工验收计算的,比如我买的房子,拿地的时间是2001年,但是房屋产证时间是2007年。那么房龄大概是13年左右,而土地年限就已经过了19年了。房龄主要影响的是你公积金贷款的问题。其他影响没有那么大。
三、小区环境
小区环境这个是影响很大的了,主要体现在三个方面,第一是外立面,第二是停车位,第三是绿化率。
外立面:这个其实是一二手房的核心差异(笑)。我本人也不是做工程的,这一块不是很懂,但是像什么干挂、大理石、真石漆、玻璃幕墙什么的,真的是很影响小区的观感。据我所知,比较吊的小区,例如汤臣一品,虽然是07年的房子了,但是人家的外立面好像是什么纳米级材料,这么长时间基本就没有过时,你去陆家嘴看,还是那种买不起的感觉。还有就是像滨江这种豪宅专业户,人家那玻璃幕墙的外立面,是真的好看,金属感爆棚,完全不会过时的感觉。反观那种老公房,粉墙的那种,斑驳不堪,十分有年代感。
停车位:其实这个也蛮重要的,很多小区面临严重的停车位问题。所以在这种时候一般需要关注两点,第一是停车位比例,如果停车位比例太低,就要做好抢车位的思想准备了。第二是是否有人车分流,人车分流可以较好的改观小区的环境,没有人车分流的小区那叫一个拥挤啊。
绿化率:高端一点的开发商都会把小区的绿化做的比较好,毕竟是可以改善小区观感嘛。像龙湖啊,绿城啊这些高端开发商,小区的绿化确实做的还是不错的,很多老房子基本就没有办法享受到这一点。那种一般叫xx村的小区,基本上就和绿化无缘了。
这三点,基本就是小区环境的重点了,也是一手房吊打二手房的地方。
四、交易流程
一手房的交易流程就比较简单了,其实就跟买大宗商品一样,一手交钱,一手交货。如果是买的期房。那一般要隔一段时间才能交房,交房期会晚一点,大概一年半到三年左右。当然也可能是准现房销售什么的,反正你就要看什么时候能够交房,比较好的就是准现房销售啦,基本不用等。
二手房的交易流程比较复杂,时间大概是在三个月到半年左右,看你的付款周期和上家的搬迁时间。过程如下:
签订预约,付定金——网签合同、付首付款、办贷款——贷款批复、办产证交税——交房
所以如果你急着搞房子的话,二手房比较好,要是不急,可以买一手房,然后慢慢等。
五、房子属性
说白了其实就是会不会有凶宅啊什么的,这个也很重要啊。比如我不推荐搞法拍房自住,就是因为我觉得法拍房会有点晦气什么的。这种事情宁可信其有不可信其无啊。我接下来讲几种常见的二手房。
1.二手商品房:小区环境相对好,有物业,价格是二手房中比较高的。
2.二手动迁安置房:小区环境比较差,物业也一般,价格比较划算,而且不用交增值税。有商品房小区有动迁房性质的房子,那就比较美丽了,商品房的环境还不用交增值税。
3.老公房、售后公房:这个我不太清楚,一般是买学区房会遇到,税也比较划算的。
4.商住房:顺便一提的就是商业用地的住房,这种房子最好不要买,国家最近不太待见,可以住,但是买的话,实在是不划算。
六、结论
一手房:
优势:1.房屋产权年限长。2.小区环境新,外立面比较好看。3.不需要缴纳额外的税负。4.房屋比较干净,不会有凶宅等情况发生。
劣势:1.一般是期房,不能直接入住。2.尤其是包含装修的物业,装修质量堪忧。3.价格相比二手房高一些。
二手房:
优势:1.到手速度快,适合急需买房者。2.价格相对便宜,有比较大的议价空间。
劣势:1.小区环境可能比较旧。2.满二满五对税负影响很大。3.房屋产权年限短。
那么其实分析起来,一手房的最大优势就在于交易十分清晰,基本不需要过多操心,而且环境也比较好。二手房的最大优势就在于议价空间,其他差异并不大。
所以我们可以做一个简单的定论,如果对于房屋新旧很介意的,不用考虑,选择一手房。其他情况下,当一手房超过二手房价格10%,二手房年限在10年内的,基本可以认为二手房相对划算。
七、我的考虑
我当时是觉得。第一,上海一手房太贵,内环基本要10万+(参考金沙江路中海项目),中环基本需要8-9万(参考高尚领域和大宁金茂府),外环线基本需要5-6万(参考央玺、龙湖天璞)。相应的二手房会便宜一些,比如中环一号,中环线边上大概5-6万,房龄10年不到。同样的配套,价格相差很大,考虑二手房还是很划算的。
第二,实际上现在一手房拿地成本就很高了,在市场上行的时候,房子的质量相对会大打折扣,近年来各种维权也就说明了这点。举个极端的例子,融信万科的中兴路地王,拿地成本就10万,那边能卖多少?总不可能卖过翠湖天地吧,就算卖15万也很难回本,成本控制严格之后,质量自然就可想而知了。
第三,一手房交房周期比较长,交房周期长的话会影响到后续的种种操作,毕竟后面谈婚论嫁,房子也是要拿来向岳父岳母表达诚意的啦(笑),所以就还是考虑到手较快的二手房吧。
本篇主要讲了一二手房的选择,接下来第三篇——大区位选择和分析。
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