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栏目:积分落户 人气:0 时间:2023-08-20 来源:网络
(上海新房摇号积分制规则 在上海买房有多难)
《米宅长三角》曾发文聊了《沪宁杭领衔,长三角“三国杀”大戏上演》,今天,我们深入解析2021年上半年,长三角各主要城市的房产新政及市场表现,并对未来这些城市的行情走势和选筹逻辑进行研判——
1
上海
我从大清开始缴的社保,有资格摇新盘么?
上海1.22新政之后:
1、破限购漏洞全部堵上:“假离婚买房”(离异后3年内住房套数按离异前家庭总套数算)、法拍房都走不通了!
2、调整增值税征免年限,从2年提高至5年。
3、出台《上海新房摇号积分制规则》,触发积分摇号的新房自网签起限售5年,已取得新房摇号资格的无房家庭,按有1套房计算。
图片来源于地产热点观察
积分制买房新规一出,在上海买新房的逻辑彻底改变:沪籍家庭无房首套的“社保巨子”们,成了大赢家!
沪籍单身或非沪籍无房家庭,社保年限短的,上海有房家庭购买第二套改善房的,无缘性价比高、有倒挂行情的新房摇号,只能扎向二手房市场。
去年下半年,有“概念”的浦东、闵行、青浦等区率先启动,普涨20-40%,今年上半年,嘉定、宝山、普陀、黄浦等区也补涨了20-30%!
今年上半年,上海高分楼盘,主要出现在浦东(森兰82.42分、金桥75.6分)、青浦(大虹桥徐泾78.36分、青浦新城63.6分)、虹口(北外滩73.73分)、闵行(古美75分、浦江66.2分)、松江(泗泾68分)、宝山(庙行61.8分、上大64.3分);
以上半年最高森兰星河湾82.42分的入围分为例,要求沪籍已婚无房家庭(基础分60分+社保分22.42分,社保要求缴满224个月,即18.7年),才有76%的概率能买到房!
如果你是非沪籍已婚无房家庭,或者是沪籍单身无房户(基础分50分+社保分32.42分,社保要求缴满324个月,即27年),那么你就要从1994年开始,就不中断的交上海社保,假设1994年你是22岁大学毕业,那么你今年至少也应该49岁了,如果你是女性,那么恭喜你,今年摇到房,明年你就能退休了!
如果你是非沪籍+单身无房户,对不起,即使你从大清开始缴社保,在上海都没有购房资格!
图片来源邱晨工作室
一、二手房价差最大的是黄浦区老西门板块的复兴珑御,新房限价13.6万/平米,二手房挂牌价高达21.9万元/平米,最小面积200平米,算下来最低倒挂1660万起!
这倒挂幅度,这些年“打新”摇号被炒得火热的深圳、杭州、南京、成都、重庆、武汉,哪个能与魔都相比?
不要问我魔都怎么破限购?积分摇号有没有茶水费?
我回你两句话:
1、“道高一尺,魔高一丈”;
2、“一份耕耘,一份收获”,能参加当今上海摇号的,基础条件就是:沪籍+已婚家庭+无房+5年内未购房+社保巨子(10多年社保积累),不投入这点时间、经历的,就想摇价差1660万元的房子,简直是做梦!
下半年上海选筹策略:
当然,不奢望摇到奇迹,有上海房票的,抓紧时间淘二手笋盘,才是“人间正道”!
1、博未来发展,期望涨幅更大一些的,浦东临港新片区滴水湖核心区、张江唐镇、前滩三林;浦西青浦新城、大虹桥徐泾,可作为优选;
2、刚需自住客,总价预算在300-500万元之间的,浦东周康航、惠南、闵行浦江南、松江泗泾佘山、青浦新城汇金路站、徐泾北城、嘉定江桥、云翔、城北、宝山顾村、美罗家园的大居(动迁房)可作为首选;
3、有1000万左右预算的,可以考虑在学区资源丰沛的黄浦区、普陀的内中环,买一个2000年代以后的商品房小区,地铁+电梯+二房,是必备要素,房龄只好牺牲一下了!
以上3类房源,现在都很紧俏,好房源一出来,基本上马上就被抢掉了,一周调价10%(1000万预算的房子就是100万起跳)是家常便饭!
2
杭州
西湖的水我的泪,来了就是杭州人?
杭州1.27新政之后——
1、“来了就是杭州人”总基调不变!杭州仍是目前最受箐英人才欢迎的北上深杭4大城市里,唯一可以直接落户买房的城市;但是,落户未满5年的新杭州人只有1张房票了!
2、想薅羊毛、赚便宜(摇到中签率10%以下红盘或人才优先购),就要限售7-8年;期房要等2-3年,取得产证后再限售5年,等于巨额冻资7-8年,你的房子还没过限售期,还不能抛!。
但是,诸如江河汇、亚运村、奥体、未来科技城等大IP板块,动辄2-3万元/平米的倒挂,摇到即赚200-300万!在巨大的利益诱惑面前,这两年,“千人摇”、“万人摇”,在杭州已然成了一场“全民运动会”!然而,西湖的水我的泪,从良渚时代摇到亚运时代,从青山湖摇到大江东,从18岁摇到98岁,还在摇,还是没摇到……
3、想快进快出,不被限售,或者不想被中签率极低的“打新”浪费时间,延误上车机会,就只能去二手房市场淘,和上海一样,未满5年的要多缴税!
下半年杭州选筹策略:
1、新房最值得摇:上城区江河汇;萧山区亚运村;奥体、滨江区府;余杭区未来科技城;
2、新房摇中概率较大,或者买二手房也有价值的:萧山区市北、市心、南部卧城、三江汇(闻堰)、湘湖、萧山科技城、会展空港新城;上城区城东新城、艮北新城、九堡;西湖区之江度假区、滨江区浦沿、临平区九乔、南苑、东湖新城;钱塘区金沙湖、下沙江滨、义蓬组团。
3
南京
“江北大营”洞开,苏北老乡全款抢!
南京2.18落户新政之后——
1、浦口、六合、溧水、高淳4区落户限制放宽,对持有上述4区居住证+缴6个月以上社保(无任何学历要求),即可落户;
2、实现与苏州在积分落户时,居住和社保缴纳年限累计互认。在省内其他城市的居住和社保缴纳年限,申请落户时纳入南京累计认可;
3、4月18日,又追加了“补丁”,明确浦口、六合、溧水、高淳4区新落户人群自落户之日起,2年内仅可在浦口、六合、溧水、高淳区(不含江北新区直管区)4区范围内买房。
近两年,苏中、苏北城市房价暴涨+省内居住和社保年限互认,很多苏北老乡觉得省会南京的房价并不贵,纷拥来宁买房,导致南京新盘通过抬高首付来筛客户,河西、江心洲、江北核心区,首付普遍要求8成,南部新城(大校场机场)7成,燕子矶5成,只有板桥、方山等边远板块才执行首付3成。
下半年南京选筹策略:
1、新房最值得摇:江北核心区、江心洲、河西南、鼓楼滨江、南部新城(大校场机场)。
2、新房摇中概率较大,或者买二手房也有价值的:江北核心区、燕子矶新城、新玄武、仙林湖、九龙湖。
4
宁波
拦外地人于绕城之外,本地豪宅继续飙!
宁波4.17新政之后——
1、主城限购区域扩大了4倍,达到990平方公里,涵盖整个宁波绕城高速以内+江北慈城、镇海蛟川、招宝山、奉化方桥、鄞州姜山、云龙、东钱湖;
2、堵住了外地人补缴社保、个税破限购的漏洞;
3、9个热点学区房,出台了政府指导价……
4.17新政后,宁波主城非核心,一、二手房倒挂不明显的区域“热度”开始下降了,江北慈城、镇海骆驼、鄞州姜山等“新晋”限购区新盘,以及江北孔浦、海曙鄞奉等新盘供应量大的板块,相对好买了!
但是,东部新城、鄞州南部新城等新贵区域的豪宅楼盘纷纷破6万冲7万,”强者恒强“,未见有拐点出现!
下半年宁波选筹策略:
1、新房最值得摇:鄞州东部新城、南部新城、江北姚江新城;
2、新房摇中概率较大,或者买二手房也有价值的:海曙鄞奉、江北孔浦、镇海庄市、植物园。
5
浙北及环杭城市
限售2年“起步”,投资价值骤降!
嘉兴、湖州、绍兴“限售”新政之后——
除沪宁杭甬4大核心城市外,今年上半年,融杭接沪的浙北嘉兴、湖州楼市一片火爆,嘉兴主城区和嘉善大部分区域出现“房荒”,强绑20+万元/个车位的楼盘比比皆是;
湖州,更是多次触发“熔断”机制,以交易中心暂停过户的形式来降温楼市;
最终,嘉兴3.15新政官宣,在全域2区5县市实施自取得不动产证之日起限售2年;
紧接着,湖州5.18新政,也效仿嘉兴,但只在市本级(吴兴区、南浔区、南太湖新区)实行限售2年;
最近,绍兴6.3新政,又在市本级(越城区、柯桥区、上虞区、镜湖新区)加码限售,从2年升级到3年!
本月底,绍兴柯桥、嘉兴海宁,将分别开通接轨杭州地铁的绍兴地铁1号线柯桥段、杭海城际线,杭州也因此成为继广州广佛线之后,全国第2个开通跨市地铁的省会城市!
大杭州都市圈已在路上,环杭第一圈层3地市:嘉兴、湖州、绍兴全部限售,趋同的政策,实际上抵消了限售的威慑力,外溢刚需和“焦虑且无处安放”的投资客,该买的还是会买,且只能承受持有周期拉长的窘境!
下半年浙北&环杭城市选筹策略:
1、嘉兴:本地人改善首选南湖区国际商务区、嘉兴科技城;
2、嘉善:只看3块区域,主城区(沪昆高铁以北、沪昆普铁以南,城西大道以东、善江公路以西+归谷1小块)、示范区先导镇西塘、枫南上海之窗智慧科学城,其他都是坑!
3、海宁:杭海城际沿线“掐两头”,本地人改善首选主城区城铁各站,杭州人外溢只看许村和长安,其他都是坑!
4、桐乡:只看3块区域:投资客可入高铁新城,本地改善盯主城凤凰湖片区,养老选乌镇!
5、平湖、海盐:除本地人刚改需求外,对投资客而言,平湖、海盐全域都是坑!
6、湖州:本地人改善首选仁皇山新区,次选吴兴区东部新城,养老选南太湖核心“马桶盖”周边5公里,投资客博补涨,选南浔高铁新城(方圆3公里内),其余都不要碰了!
7、绍兴:本地人改善首选镜湖新区,杭州人外溢只看绍兴地铁1号线柯桥段各站
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