上海新房摇号积分制之解析

（上海新房摇号积分制之解析）

　　

　　

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前两天，上海新房摇号出新政了，热门盘要采用积分制。

　　

壹

　　

积分规则

　　

先看下新开楼盘永康城浦上雅苑公布的积分规则具体内容。

　　

　　

　　

　　

概括下来就是：

　　

　　

积分规则内容基本上大家都能读懂，不再一一解读。

　　

我们就里面可能有疑问的点做下解释。

　　

贰

　　

细则分析

　　

1、年限分怎么计算？

　　

从2003年社保开始累积至今，中间断缴没关系，补缴部分是否认可，尚待确认。

　　

估计补缴部分不会被认可，否则这就是很大的漏洞，容易被人钻空子。

　　

2、如何理解社保分系数0.1~0.24

　　

社保分为0.1~0.24分/月，不同楼盘的社保分系数不同，按上市项目单价，产品类型、结构等确定。

　　

这两天开盘的3个项目：闵行区“永康城浦上雅苑”、宝山区“经纬城市绿洲家园三期”、嘉定区“峰范嘉苑”3个楼盘，都是近郊的刚需盘，社保积分系数为每月为0.1分。

　　

单身按照自身情况来计算。

　　

1个家庭按照社保缴纳月数较多的1名成员来计算。

　　

2个或多个家庭按照社保缴纳较低的家庭一方计算。

　　

一般来说，系数越低，越偏向刚需，系数越高，越偏向豪宅。刚需盘采用低系数，这也符合本次政策对首套或者刚需的支持；豪宅盘采用社保积分高系数，加大社保分对总分的贡献值，意在对那些真正长时间呆在上海上班就业的家庭给予支持。

　　

从2003年1月份起，到2021年1月份，实打实交的话，有18年又一个月，217个月，也就是说社保贡献分最高可以有21.7分（217*0.1）~52.08分（217*0.24），社保的分值特别是高端楼盘，社保分权重还是相当大的。

　　

3、参与摇号需要多少分？

　　

首先，总分=基础分+社保分（年限分）。

　　

没有说有一定要求达到多少分才能最终入围摇号，而是根据参拍人数分数高低排序，截取分数高的一部分人来最终入围摇号。

　　

　　

4、新房积分摇号的优先顺序？

　　

从积分表格分值分布上，就可以知道：

　　

无房家庭大于有房家庭

　　

已婚家庭大于单身家庭

　　

刚需无房大于改善二套

　　

上海10+已婚10+无房20+5年内未购房20=60分

　　

上海10+单身0+无房20+5年内未购房20=50分

　　

外地0+家庭10+无房20+5年内未购房20=50分

　　

上海10+已婚10+无房20+5年内有购房0=40分

　　

上海10+单身0+无房20+5年内有购房0=30分

　　

外地0+家庭10+无房20+5年内有购房0=30分

　　

上海10+已婚10+有房5+5年内未购房5=30分

　　

上海10+已婚10+有房5+5年内有购房0=25分

　　

5、什么情况下触发新房积分摇号？

　　

并不是所有新盘都需要靠积分排序的，根据最近试点的三个项目公示情况来看，3个项目均以130%为限，但未能确定之后所有项目都按此比例认定。如果未达到规定认筹比的则不启动优先规则。

　　

6、什么是入围分数线？

　　

拟认购对象的总组数与此次准售房源套数比例超过1.3:1的，应当启动积分排序程序。

　　

按照优先满足“无房家庭”自住购房需求的原则，根据家庭，户籍，一定年限的购房记录，社保缴纳年限等积分后，分数由高到低排序，按照认购组数与此次准售房源套数1.3:1比例确定后入围分数线。

　　

凡得分大于等于入围分数线的认购对象，均纳入入围名单参与后续公证摇号。

　　

比如，某一热门楼盘有1000套房源，参与认购的有人，那么积分排名前1300名的购房人将有资格入场摇号。其中，最后一位分值就是入围分数线。

　　

假设第1300名的分值是30分，那么所有30分的购房者都可以入场摇号。

　　

确认入围摇号名单后，再按照正常程序进行“公平、公正”的摇号。

　　

也就是说，分数高只代表你能入围参与到后续的公证摇号，但不代表你排在靠前选房顺序。

　　

具体你排在第几位来选房，由最终公证摇号来排序。

　　

7、怎么定义无房户？

　　

名下没有上海住宅，包括动迁房，经济适用房，使用产权房的，都视为无房。商住不属于认定范围。若2011年1月28日以前与共有的不计入名下房产。

　　

8、怎么界定购房记录？

　　

自购房日起算，五年内无购房记录（目前认网签时间），只看购买记录，不看卖出记录。

　　

9、家庭内产权份额转换算购房记录吗？

　　

份额变更是有网签记录的，但目前没有明确是否算购房记录。

　　

10、已经离婚的，如何计算？

　　

按离婚前家庭计算，若再婚，社保将计算两个家庭，计算少数。

　　

11、家庭情况要如何解释？

　　

夫妻+10分

　　

未婚、离异、丧偶、离异带子女均不左边加分右边。

　　

12、退休人员如何计算社保？

　　

只计算从2003年1月至退休之间的社保缴纳月数，才是有效社保年限。

　　

如果在2003年1月前退休，则算作无缴纳。

　　

13、社保需要连续缴纳吗？

　　

目前规定仅要求2003年1月起缴纳的社保，并没有要求连续缴纳。补交部分应该不算。

　　

叁

　　

影响

　　

1.户籍，婚姻没那么重要了

　　

相较于之前有购房资格就能参与摇号，此次摇号新政采用积分制，以户籍，婚姻状态，是否有房，购房记录和社保，共5个参数来决定总分数，在有购房资格的人群中做进一步细分画档。并且这五个参数的影响因子也不同：

　　

户籍：是：10分；否：0分

　　

婚姻状态：已婚：10分；单身离异：0分；

　　

是否有房：无：20分；有：5分；

　　

5年内购房记录：无：20分；有：0分；

　　

社保分数：以楼盘价格和热度定基数0.1~0.24分/月，而在沪社保缴纳年限等同于你为上海发展做了多久贡献。社保年限交的长，得到权益多。

　　

刚需盘0~21.7分；红盘，价高盘：0~52.08分。

　　

看到没有，户籍和婚姻状态的权重没那么重要了。

　　

按照老的规则，上海户口单身买一套；上海家庭买两套；外地户籍满60个月社保限购一套。

　　

而摇号新政后，户籍，婚姻状态各只有10分；

　　

而是否有房，购房记录的权重是户籍婚姻的两倍，占到20分，

　　

这明显就是向无房家庭倾斜，优先保证他们有一套住房。

　　

所谓有恒产者有恒心，只有安居了，才能乐业。

　　

再说到社保分权重问题。

　　

以交社保年限来等同于对上海发展做了奉献大小这种统计方法的严谨固然有待进一步商榷，但依然也是目前来看相对最合理，最公平的量化手段。

　　

就像上海现行的居转户政策：“持有居住证7年，社保和个税满7年，可以申请居转户”，相当于也是要求你为上海发展奉献多年青春年华后，才有资格成为新上海人。

　　

2003年后交社保时间长的，这些人的年龄基本在30~50岁之间，这种家庭上有老下有小，属于社会发展的中坚力量，让他们拥有一套住房，合情合理嘛。

　　

而那些2003年之后交社保少，那可能包含如下人群：退休人士；毕业不久的小年轻；自由职业者。不是说这些人2003年后社保交的少，不让这些人买房。不少人也实实在在地需要在上海有一个房子。但因为他们的积分相对靠后，完全可以不去凑热闹摇新盘，只要达到限购条件，这些人依然可以选择购买二手房。

　　

2.哪些人被打击了？

　　

刚才讲到了，这次受益的是那些在上海扎根多年，并有交社保的无房家庭；而被打击的就是那些刚落户不久就想买房，或者老人票等。原有通过赠与房票和公司买房的也被剔出。

　　

新婚夫妻+老人房票

　　

加了一个社保因素之后，过于年轻和过于年老的家庭，在积分制下会丢失很关键的社保分。

　　

从新政首盘试点看，有一条细则：如果是一个家庭认购，按照这个家庭社保缴纳月数最高的一个成员计算。

　　

如果两个以上家庭联合认购，则根据社保缴纳月数较低那个家庭来计算。

　　

如果新婚夫妻和老人合力买房，在新的积分规则下，社保计算积分就少了一块。

　　

另外，买不了新房，去买二手房嘛。

　　

用赠予方式腾出房票

　　

想要腾挪房票也没那么简单了，从认筹新盘中，还透露了一条细则：从2021年1月22日起，凡是通过赠予方式，让自己变成无房的，也不再获得承认了。

　　

至此，1月22日的新政后，不仅封住了离婚买房的路，法院拍卖房要求购房资格，现在新房摇号赠与也被堵上。另外，上海使用权房，一并计入有房。

　　

用企业名义摇号热盘

　　

企业参与认购的，若项目启动计分排序程序，不纳入公证摇号名单。君不见，这些年来新盘摇号清单里出现了大量的企业，这也是外地企业家，富豪，明星买上海豪宅的一种常用方式，此次积分制等于将企业名义摇热门楼盘漏洞给堵住了。

　　

肆

　　

具体案例解析

　　

举例来说，ABCD四个人来摇号。

　　

A代表上海本地家庭，工作结婚的。上海户口多年，已婚，有工作交社保。不管是老上海人还是新上海家庭，这类人数占比最多，是社会的中坚力量，五险一金都没少交。

　　

那么基础分为上海10+已婚10+无房20+5年内未购房20=60分，社保年限a长。

　　

B：代表上海无业或者退休的。上海户口多年，已婚，无业人士。有上海户口，无业没交社保的人比较少，但退休的大爷大妈多呀，比方按照男60，女55退休年龄算，如果2003年这些人就退休的，到了今年，男的77岁，女72岁。这类人去参加摇号的可不少呀，君不见经常在售楼处能看到大爷大妈来看房。而他们可能是子女或者孙子辈的房票已！

　　

那么基础分为上海10+已婚10+无房20+5年内未购房20=60分，社保时间b无。

　　

C:代表的是学历落户，人才引进的外地单身青年。这类人的特点是学历高，也是近些年上海落户政策中重点引入的对象，但他们还有个特点就是年轻，还没结婚，交社保没多久，相当于还没怎么给上海做贡献。当然，市面上也有一些通过特殊渠道花钱落户的，他们就是来买房的。同样，对上海贡献少。

　　

那么基础分为上海10+单身0+无房20+5年内未购房20=50分，社保时间c很短。

　　

D:代表的是通过居转户，应届落户，人才引进等方式落户到上海的外地家庭，他们是上海行业的生力军，特点是受过良好的教育，且为上海做了多年贡献。他们在基础分上与老上海人没有区别。

　　

那么基础分为上海10+已婚10+无房20+5年内未购房20=60分，社保年限d。

　　

E：代表的是外地来上海工作打拼多年的家庭，他们中间有些来上海多年，活跃在各行各业，由于上海限购政策是家庭为单位，最近连续63个月内缴纳60个月社保，可以购房一套。他们共同的特点是：还没有落户，渴望在上海有个家，他们的子女也是在上海读书。

　　

他们的基础分为上海0+已婚10+无房20+5年内未购房20为50分，加上社保年限e（>60个月)。

　　

　　

这里面C和E基础分靠后，而C的社保年限很短，E的社保年限大于5年，所以排序上：E要排在C前面。

　　

而外地户口E如果想排序再往前靠，那社保分必须达到10分以上，才能超过B.

　　

按照社保系数0.1~0.24来算，缴满一年社保，社保分为1.2~2.88分。刚需盘社保要缴满8年以上才可以，红盘交5年社保就有14.4分足够。

　　

而本地家庭A和新上海人家庭D，不出意外的话，只要社保年限不要太短，基本上可以始终处于第一阵列。

　　

A（本地上海家庭）和D（多年社保的新上海人）排第一阵营；

　　

B（无业，退休人士）和E（外地户口家庭）排第二阵营，谁靠前根据E的社保年限和社保系数来决定；

　　

C（应届，学历落户，特殊渠道落户，社保时间短）排最后。

　　

只要社保交的足，外地家庭还是很有机会能参与摇号，而退休人士和刚落户就想买房的那些人，就要往后靠了。

　　

这种排序策略也能减少部分人为了增加摇中概率，全家出动，把父母爷爷奶奶外公外婆作为房票来代持摇号的投机行为。还有像去年12月被曝光在上实名投诉的那位徐博士如果还没领证，新政后排序很靠后。

　　

　　

这个分值设计确实用心良苦，很好的保护了刚需家庭的权益，值得点赞！

　　

题外话，那个徐博士在12月20日的举报信公开后不久，上海就出台了多条新政，离婚，法拍等漏洞都被堵上。

　　

刚需无房户要感激徐博士呀！网上也疯传徐博士已经成功靠6个钱包摇到1800万新房的小道消息，不过已经被辟谣了。

　　

　　

伍

　　

无房户是否都要优先

　　

刚才说了，现在积分排序大体是按照：

　　

A（本地上海家庭）=D（多年社保的新上海人）排第一阵营；

　　

B（无业，退休人士）和E（外地户口家庭）排第二阵营，谁靠前根据E的社保年限和社保系数来决定

　　

C（应届，学历落户，工作不到一年的单身青年）排最后

　　

那这个排序是否已经十分合理呢？

　　

关于到底谁要先的问题，外地户口是否就要排在本地户口的后面？

　　

无房家庭就是刚需就应该优先吗？

　　

显然问题的答案没有这么简单。

　　

任何政策都无法保证十全十美，总有一些人被误伤。

　　

但如果能维护到绝大多数人的合理利益述求，那就是好的政策。

　　

这次一手摇号积分制新政同样也是一样，

　　

淡化了户籍和婚姻状态，提升了对上海贡献值（社保）的权重，这让外地家庭摇到第一套房子有了更大可能性，减少投机套利行为。

　　

从这点上，要给新政点个大大的赞！

　　

低单价，低总价，入门级的住宅可以优先让无房家庭优先摇号，比较合理性，毕竟保证这些人有一套房子可以住是必要的。

　　

但如果动辄两千万的“豪宅”，也按照无房优先去排序，合理性与否有待进一步商榷。

　　

一上来第一套就买得起几千万的豪宅，大多数可算不上刚需，这里面有多少是代持房票和外地投机客户，不得而知了。

　　

至少在兄弟城市杭州多张房票去摇号，可不少。

　　

　　

这一点上，从目前来看没有很好的解决方案。

　　

通过不同楼盘设定不同的社保系数0.1~0.24，也是属于当下比较容易让人接受的评判标准。

　　

入门级住宅为0.1，住宅越高端，社保系数权重为0.24，最近三个楼盘均为刚需盘，均价三四万，系数为0.1。且拭目以待后面开盘的其他楼盘的社保系数。

　　

陆

　　

总结

　　

总体上，这次一手摇号新政向无房户家庭倾斜的政策，还是很给力的。如上面所说：

　　

淡化了户籍和婚姻状态，提升了对上海贡献值（社保）的权重，让为上海做的贡献最多的外地家庭和本地无房家庭，摇到第一套房子有了更大可能性，并减少依靠老人票，一落户就买房的投机套利行为。

　　

另外，深圳之前因为落户门槛低，很多外地通过学历落户，快速落户深圳并买房。对于这种刚落户就买房的投资投机行为，去年七月份，深圳限购升级：落户需要满三年且能提供购房之日前36个月社保或个税证明的，才可以买房。

　　

所以，主管部门不妨可以考虑借鉴采纳这条经验，并将其推广到一二手房市场，这样更不仅可以让无房刚需，给上海多做贡献的本地和外地家庭买到第一套新房，又能进一步打击利用落户来快速买房的投机行为，让楼市逐步回归理性。

　　

2021.2.9

　　

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